Mutui, tassi (finalmente) in discesa: di quanto pu scendere la rata e chi ci

Mutui, 8 centesimi di calo sul tasso medio a dicembre

Otto centesimi di riduzione media certo non costituiscono una svolta. Ma sono un segnale che il vento sul mercato dei mutui potrebbe cambiare. Gli otto centesimi sono quelli che dividono il 4,5% rilevato a novembre 2023 dall’Abi come media del costo dei nuovi finanziamenti concessi alle famiglie e finalizzati all’acquisto di casa con il 4,42% fatto segnare a dicembre. Il dato è tutto dovuto al calo repentino dell’Eurirs, il parametro legato alle previsioni di costo del denaro a lungo termine e che serve da base per i mutui a tasso fisso. Tra ottobre e novembre il parametro è sceso di quasi un punto e di conseguenza anche i mutui ne hanno beneficiato. I mutui variabili invece sono rimasti pressoché invariati.

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Chi ci guadagna con il calo dei tassi

La discesa dei tassi sta favorendo i giovani e i nuclei di basso reddito che possono più facilmente richiedere i mutui agevolati garantiti dal fondo Consap. Il fondo, rifinanziato dall’ultimo Legge di Bilancio, offre una garanzia pari all’80% del debito residuo sui finanziamenti ad alto tasso di copertura (mutuo pari o superiore all’80% del valore della casa ipotecata). Le condizioni offerte dalle banche stanno migliorando e si pongono molto al di sotto della soglia limite prevista dalle norme.

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Cosa cambia per chi accende un mutuo?

Che cosa significa tutto questo per chi deve avviare oggi un mutuo? Partiamo dalla constatazione che la stragrande maggioranza di richieste ed erogazioni ora avviene a tasso fisso, d’altra parte in questo fase non solo il fisso ha dalla sua non solo la certezza della rata ma anche un costo che inferiore di circa 150 centesimi, una situazione che non si è mai verificata e che sfida il buon senso.

Mutui, gli esempi a tasso fisso

Traducendo in termini di rata, un finanziamento da 140mila euro finalizzato all’acquisto di un’abitazione del valore di 200mila a venti anni ha una rata fissa di 812 euro, il variabile di 924 euro. A trent’anni il fisso costa in media 629 euro, l’indicizzato ne richiede 752. Il mutuo fisso però nasconde quando lo si sceglie un’insidia: il tasso viene definito a un momento prestabilito dell’iter di approvazione e potrebbe risultare più alto di quello che si prospettava, soprattutto se il tasso non è “finito” ma calcolato sulla base del parametro Eurirs più spread. Il problema è che l’Eurirs è piuttosto volatile e nel giro di poco può scendere o salire anche di un punto. Una volta definito il tasso lo si tiene per tutta la durata del mutuo, salvo ricorrere alla surroga.

i mutui a tasso variabile e l’andamento dell’Euribor

Le previsioni sull’andamento dell’Euribor, il parametro dei variabili, sono invece di una discesa piuttosto decisa già nella seconda parte dell’anno. Se torniamo ai mutui del nostro esempio, il ventennale che oggi paga 924 euro tra un anno vedrebbe la rata scendere, se i tassi fossero di un punto più bassi, a 811 euro; con una…